Lars ter Steege · directeur Studio X · oktober 2026
Van verdelen naar verkopen, een gestructureerde toewijzing via de Matchmaker.
1 oktober 2026 kondigde de minister van Volkshuisvesting aan dat makelaars zich straks moeten inschrijven in een beroepsregister, met wettelijke gedragsnormen eraan vast. De aanleiding: honderden meldingen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis over voorkeursbehandeling, onduidelijke biedprocedures en druk om hoger te bieden.
Drie woorden uit haar brief bleven hangen bij mij: transparantie, correcte informatie en gelijke behandeling. Dat zijn namelijk precies de drie dingen waar het bij een nieuwbouwproject om draait op het moment dat er meer inschrijvingen zijn dan woningen. En dat was de afgelopen jaren zeker het geval!
Bij nieuwbouwprojecten heet het toewijzen
In mijn vorige blog schreef ik dat nieuwbouw verkopen jarenlang vooral verdelen was. Loten, toewijzen en uitleggen aan de mensen die buiten de boot vielen. We merken dat het verdelen minder wordt, maar zeker nog niet weg is. Bij een goed project op een goede plek heb je nog steeds meer dan voldoende gegadigden. En dan moet iemand bepalen wie welk bouwnummer krijgt.
Ik ken de avond na zo’n toewijzing. De telefoon staat niet stil. Niet met de mensen die een woning kregen, maar juist met de mensen die er geen kregen. En die willen maar één ding weten: waarom zij niet?
Het eerlijke antwoord is vaak lastig. Omdat de toewijzing op volgorde van inschrijving ging. Omdat er geloot is. Of omdat de keuze op gevoel is gemaakt, met de beste bedoelingen, maar zonder dat iemand vooraf had opgeschreven wat de regels waren. Dat merken kopers. En het wordt er niet makkelijker op: steeds meer gemeenten stellen eisen aan wie voorrang krijgt. Eigen inwoners, vitale beroepen, mensen die een sociale huurwoning achterlaten. Een aanpassing in het huidige proces met meer regels en meer administratie. En dan moet men zich er ook nog aan houden, want anders is er geen plek in het beroepsregister.
Het begint eerder dan de toewijzing
Laten we eerst een stap teruggaan. Hoe ziet het proces eruit van start project tot toewijzing, want in onze projecten zien we steeds dezelfde trechter. Eerst de aanmeldingen. Hoeveel dat er zijn, hangt af van het plan, de plek, het type woningen en de marketingcampagnes die voor een breed bereik moeten zorgen. Dan de voorverkoop: wie zich heeft aangemeld, geeft zijn voorkeur door voor bepaalde woningen. We zien dat ongeveer de helft van de inschrijvers dit daadwerkelijk doet. Daarmee zie je al vroeg waar de vraag zit en of je aan prijs of aanbod nog iets moet doen. Ondertussen blijven we nieuwe aanmeldingen binnenhalen.
Dan de verkoop. Mensen maken hun voorkeur definitief en vullen hun financiële gegevens in. De laatste tijd zien we dat dertig tot veertig procent van de aanmeldingen zover komt. Dat zijn de mensen die het echt willen en het kunnen betalen. Bij een goed project zijn dat er nog altijd meer dan het aantal beschikbare woningen. Dan komt de Matchmaker in beeld.
Wat de Matchmaker doet
De uitdaging die toewijzen heet speelt bij veel van onze klanten, en daar hebben we iets aan gedaan. Daarom hebben we in Vastgoed Online de Matchmaker gebouwd.
Wat hij doet? Dat bepalen de ontwikkelaar en de makelaar vooraf. Zij kiezen de spelregels: zoveel mogelijk woningen in één ronde toewijzen, de hoogste opbrengst voor het project, de duurste woningen eerst, of extra gewicht voor wie zich het eerst aanmeldde. Dat is hun eigen set regels en die blijft van hen.
Daarna rekent de Matchmaker die regels door. Niet bouwnummer voor bouwnummer, want dan krijgen de laatste woningen de kopers die er het minst goed bij passen, maar voor het project als geheel. En onafhankelijk: er zit niemand aan tafel met een favoriet. De uitkomst is een voorstel. Wie welk bouwnummer krijgt, en op welke gronden. Niet eens? Dan pas je het aan. De laatste keuze blijft bij mensen.
En alles staat vast. Welke regels golden, wie waarop scoorde en waarom de ene inschrijver beter paste dan de andere. Niet in drie Excel-bestanden, 15 a4’tjes en evenzoveel mailtjes, maar op één plek, alleen toegankelijk voor wie dat nodig heeft; Vastgoed Online! De koper accepteert zijn toewijzing en heeft daarmee een optie op de woning.
Wat het oplevert
Voor de makelaar: de ballast is weg. Geen 140 dossiers naast elkaar leggen, geen discussie over wie er nu eerst was, en niets verdedigen wat op gevoel is besloten. Hij laat zien wat vooraf is afgesproken en hoe dat is toegepast. Dat scheelt een of meerdere avonden bellen.
Voor de ontwikkelaar: een toewijzing die standhoudt. Wie zijn financiën op orde had voordat hij een woning kreeg, haakt later minder vaak af. Minder bouwnummers die terugkomen in de verkoop, sneller naar de zeventig procent die nodig is om te starten met bouwen.
Eerlijk verdelen is namelijk ook gewoon beter verkopen. En, voor ik het vergeet: transparantie, correcte informatie en gelijke behandeling, we zo werkt, hoeft zich over een gedragsnorm of register geen zorgen te maken. Hij of zij werkt al zo.
Zelf zien hoe het werkt
Op donderdag 29 oktober om 10.00 uur laten we het zien in ons webinar Toewijzen kan slimmer: beter onderbouwd, sneller verkocht. Voor makelaars en ontwikkelaars. Hoe je je eigen spelregels instelt, hoe een toewijzing tot stand komt en wat de Matchmaker allemaal voor je op kan lossen. Aanmelden kan hier.
Heb je nu een project, loop je vast? Of ben je benieuwd naar onze toepassingen? Je bereikt me via [email protected] of bel: 06 13 80 19 41.
Lars ter Steege
Directeur Studio X